АРЕНДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: почему регистрация договора в ЕГРН не обуза?
Многие предприниматели до сих пор считают регистрацию долгосрочного договора аренды ненужной бюрократией:
«Зачем? Подписали, заехали, работаем».
Звучит разумно… до момента, пока собственник не продаст этот объект.
И вот тут всё меняется.
Если договор зарегистрирован - смена собственника вообще не проблема. По закону (ст. 617 ГК РФ) новый владелец автоматически становится вашим арендодателем на тех же условиях. Он не имеет права поднять арендную плату или изменить договор в одностороннем порядке.
Если договор не зарегистрирован - новый собственник вас «не знает» (ст. 433 ГК РФ). Он вправе потребовать освободить помещение, и суд его поддержит.
Для арендатора это всегда выглядит одинаково:
внезапное выселение в самый неподходящий момент,
потерянные вложения в ремонт, мебель, оборудование,
убытки, которые ещё нужно взыскивать со старого собственника.
С этим частенько сталкиваются арендаторы коммерческой недвижимости.
Что должен знать и делать каждый предприниматель-арендатор, чтобы защитить себя:
1. Регистрацию может инициировать сам арендатор.
Если собственник не торопится, то инициировать процесс может и арендатор (ст.51 № 218-ФЗ). Если помещение имеет кадастровый номер можно хотя бы подать заявление самостоятельно (так вы покажете, что со своей стороны вы все сделали).
2. Узнаёте о продаже объекта - сразу уведомляйте потенциального покупателя
Официальное письмо (с описью и уведомлением о вручении). Пишем: помещение в аренде, срок, условия. Так вы создаете доказательство, что новый собственник знал об аренде - и это сильно повышает шансы сохранить помещение.
3. Кому платить после смены собственника
До появления записи о новом владельце в ЕГРН - платите старому. С момента регистрации перехода права собственности - новому. Чтобы не было вопросов, сразу запросите у нового собственника официальное письмо с новыми реквизитами (лучше прописать такой порядок в самом договоре).
Подытожим:
Если договор зарегистрирован - смена собственника вам не страшна. Без регистрации - один «невидимый» договор может обойтись в миллионы упущенной выгоды. Сохраните это - точно пригодится.